①借地権と②地代の交渉術について相談お願い致します。　約50坪の土地を相続する事になりましたが、その土地に建っている建物...|質問・相談が会員登録不要のQ&AサイトSooda!(ソーダ)

１．契約解除を希望しても法的には継続する義務があるのでしょうか？
[答え]
イエスの可能性が高い。

２．地代の妥当な金額の目安
[答え]
必ずしも評価額（役所のって、固定資産税評価額のことでしょ）によらない。契約にいたる経緯（親しい知人であったとか）や契約時の一時金、更新料の額その他による部分が大きいですね。

冷たい答えでごめんね。ここで聞くには複雑すぎる問題だと思います。契約書と契約に至った経緯、過去から現在に至る地代の推移、その他関係書類や関係すると思うことすべてを整理してください。借地権者が持っている権利って契約内容だけでなく、場所によっても変ってきます。だから、あなたの市町村で行なっている無料法律相談を受けることを強く勧めます。
もう一つ。相手が不動産屋＝プロなので、こっちも多少お金はかかるけど、不動産屋を頼んだほうがいいかもしれないよ。

＝＝＝＝＝（回答者：lisa 回答日時：2008年02月21日 17時48分）
（ここからは、返信に対する回答です）

すでに契約も済んでいるようなので、後の祭りになっちゃうんだけど・・・。

昔から借地って借りている人の権利が強くって、地主は地代をもらうのと更新のときに更新料をもらうことだけがメリットなんですよ。それは、たくさん土地を持っている裕福な人が気分次第で貧乏な人の住居を取り上げることがないようにするためだったんですけど。時代が変わって、中には土地の有効利用を図りたいという人もたくさん出てきて、当時の借地法ではなんにもできないぞ、ってわかってきたから平成４年に借地借家法ができた（改正された）わけね。
その時、新しいタイプの借地契約ができて、一定の条件（契約期間５０年、公正証書にするなど）で更新しない契約が有効になったわけ。でもね、あなたの契約は、契約年数その他の条件を考えると、昔からあるタイプの借地なの。したがって、一般には、改築など認めなくてはならないのね。
でも、そういった契約の内容を変更するときには当然のことながら地主の許可が必要で、勝手に改築とかすれば、契約解除の理由になる可能性はあるの。さらに、その土地柄にもよるけど、改築を許可する際に「承諾料」などの名目でお金をもらえる可能性もある。

通常の人が、借り主がおかしいと感じること（地代未納とか）をしないかぎりは返ってこない（地代未納でも返ってこない可能性が高い）。そういう契約をしたのね。だから、返してもらうには、契約期間が切れた以外にも強い理由が必要で、それがなくどうしても返してほしいなら、交渉ということになるの。その際には、相手が了解したとしても、借地権という権利を「立退料」という名目で買うことになると思う。立退料の額は、保証金や権利金、地代、契約内容、地方の特色その他諸々の事情で変わってくるけど、一般的には土地の価格の５～６割。あと、建物が残っていれば、相場で買い取る必要もある。

※個々の事情については、最終的に裁判所が判断することだから、「絶対に帰って来ない」とは言い切りません。あなたにどうしても返してほしいというここでは書けない、あるいは将来そういう事情が出てきたら、再度無料の法律相談を利用してください。

［おまけ］
市町村の無料法律相談って、各県の法律扶助協会が人選して派遣してるんだけど、弁護士にしてみればほとんどボランティアなの。件数を４０件も５０件もかかえている弁護士には苦痛以外の何者でもなくて、自分の事務所の若いやつに行かせたりして・・・。でも、普通若い弁護士ってごまかすの下手だけど、熱心に応じるもんだけどね。
［おまけ２］
宅地建物取引業協会っていう公的組織があるんだけど、そこで相談するっていう手もあるよ。業者の集まりだからって一見うさん臭そうだけど、いい人にあたると、その場で相手業者に電話して取り持ってくれる可能性があるのね。特に、相手が同じ地区で悪名高い業者なんかだと電話でけんかまでしてくれる(^^;)。

回答者：lisa (質問から8時間後)
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この回答の満足度

ご回答ありがとうございます。
　自分に都合のいい回答だけを期待していた訳では無いので、冷たい回答なんてとんでも無いです。(通報ボタンを押す気もさらさら無いです。)

　確かにここで相談するには複雑な内容なのであまり期待していなかったのですが
きちんとした回答が頂けて感謝しております。

　実はここで相談する前に一度、市で行っている無料相談会にも参加したのですが、
担当して頂いた弁護士の方は若く、明らかに経験値を上げる為の練習に来ている様な方でした。
契約書や固定資産税評価額の資料等すべて準備してから相談に行きましたが、
法律の本を見ながらの曖昧な回答で結局どうしたら良いのか方向性も見えませんでした。

　今回頂いたご回答で地代の所が特に参考になりました。
契約の継続については不動産屋が有利な契約書になっているという事はある程度予想しており
半分諦めていたので、今後は不動産屋にも相談しながら地代を上げる交渉をして行きたいと思います。

　最後にもう一つだけお聞きしたいのですが、ここの相談室で相談するのが始めての為、
この私の文章に対しての返信やコメント入力が可能かどうかわかりません。
　その場合は別件で再度相談内容として入力しますのでまたご回答お願い致します。

　一応希望する質問は以下の通りです。

　相談内容で状況説明を若干間違えてしまったのですが、建物が不動産屋の所有で
土地を３０年の契約で貸している状況です。
　建物も元々は祖母が所有していたのですが、借金返済の為に不動産屋に築３０年経過している状態で売却いたしました。土地を貸す契約期間は一応平成３９年ですが、その前でもその後でも建物が老朽化し利用出来無くなれば撤去し契約が終了するという可能性もあるのでしょうか。
　それとも老朽化したので不動産屋から新築またはリフォームしたいと言われた際には受けざるを得ないのでしょうか。　

　もう十分な回答を頂いた後で大変恐縮致しますが、ご迷惑で無ければご相談お願い致します。

　追伸　２月２２日(金）
　色々と親切、丁寧に教えて頂き本当にありがとうございました。
　とても勉強になりました。

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